买卖不破租赁 案例

案情简要：

黄**租住王*的房屋，签订了房屋租赁合同，通过银行转账一次性支付10年房租。之后王*由于债务纠纷被法院强制执行，租赁的房屋被司法拍卖，评估、拍卖均对该房屋的租赁情况进行了明示，最后饶**以低于评估价的价格购得此房，法院在执行裁定中也明确了只是过户手续，并未裁定交付。饶**以产权人身份要求黄**搬离，双方协商不下，多次报警，春节趁黄**回老家过年，饶**私自开锁将房屋占为己有，拒绝腾退，为此，黄**起诉要求返还房屋及屋内设施、支付占用期间房屋租金。

律师接受委托后，将原产权人王*列为第三人，以便法院查清案件事实，黄**的主张有房屋租赁合同、银行转账记录、司法评估报告、司法拍卖公告、民事判决书、执行裁定书等书面证据，足以证明双方的租赁关系合法有效，本案适用“买卖不破租赁”原则。饶**抗辩理由为租赁关系是伪造、虚假的，但并未提供证据证明，都是推测性的判断，且在评估、拍卖过程中对租赁关系未提出过任何异议。

本案经过两次开庭，一审法院对我方的证据予以确认，支持了我方的诉讼请求，饶**不服，本案正在二审中。

律师评析：本案是典型的侵权纠纷，黄**对涉案房屋有合法的使用权，饶**在明知有租赁关系存在的前提下，以低于评估价、市场价的价格购得该房，私自开锁占有的行为属于侵权行为，一审法院的判决符合事实，适用法律正确。